Woonbron krijgt regelmatig persvragen over de verwarmingsinstallatie van de Vereniging van Eigenaars Oostblok, Stille Putten en Waterblok in Delft. Wij vinden het belangrijk de juiste informatie te geven. Daarom zetten wij de feiten op een rij.
Leeswijzer. Bovenaan deze tekst plaatsen we steeds de meest recente ontwikkelingen.
DE BESLUITEN IN DE VVE VAN 7 DECEMBER 2023
In de zomer van 2023 zijn de leidingen onder de vloeren van woonblok 3 vernieuwd. De ervaringen die zijn opgedaan, stemmen tot tevredenheid. In de vergadering van 7 december 2023 hebben de eigenaren ingestemd met de vervolgaanpak van het ondergrondse leidingwerk van de woonblokken 1 en 2. Dit betekent dat ook volgend jaar aan de leidingen onder de vloeren wordt gewerkt. Uiteraard zodra de buitentemperatuur dit toestaat en de installatie uit kan. Ook worden dan de laatste 50 thermostaatkranen geplaatst in woningen waar dit voor de start van het nieuwe stookseizoen niet is gelukt. Dit komt onder andere omdat we een aantal bewoners helaas niet hebben kunnen bereiken en omdat in een aantal woningen eerst aanpassingen moeten worden gedaan om de kraan te kunnen plaatsen.
Afspraken tijdens het stookseizoen
Omdat nog niet alle leidingen onder de vloeren zijn vernieuwd, gelden ook voor dit stookseizoen de extra afspraken met de verwarmingspartij die de installatie onderhoudt. Deze houdt het systeem continu en met prioriteit in de gaten. Mocht er een storing zijn, dan komt de verwarmingsspecialist direct in actie. Als voor een spoedreparatie de installatie tijdelijk uit moet, weten de bewoners dit tijdig. In de buurt staan elektrische kachels klaar die zij dan op verzoek kunnen lenen. Tijdens dit stookseizoen wordt de installatie niet tijdelijk uitgezet voor werkzaamheden in leegstaande woningen of verbouwingen van bijvoorbeeld badkamers. Deze worden uitgesteld tot na het stookseizoen.
Gewoon onderhoud
Intussen voert de verwarmingsspecialist in opdracht van de VvE uiteraard gewoon onderhoud uit aan de installatie en worden eventuele reparaties opgepakt. Onze oproep aan alle bewoners: Meld het als iets het niet (goed) doet in uw woning.
Nu meer warmtecomfort
We zijn blij dat dit jaar de besluitvorming in de VvE heeft plaatsgevonden en ook is gestart met de werkzaamheden. Het spoelen van de leidingen en de nieuwe thermostaatkranen zorgen alvast voor meer warmtecomfort in de woningen. Komend jaar wordt verder gewerkt aan het ondergrondse leidingennet. Vóór het volgende stookseizoen is het collectieve verwarmingssysteem klaar voor de toekomst.
DE BESLUITEN IN DE VVE VAN 13 JUNI 2023
In overleg met de Technische Commissie is op 13 juni 2023 de aanpak van de installatie opnieuw in de vergadering van eigenaren besproken. De verwarmingsspecialist heeft namelijk aangegeven dat het niet lukt om vóór het stookseizoen 2023/2024 het volledige ondergrondse leidingennet te vernieuwen. Niet alleen de beschikbaarheid van personeel en de omvang van de werkzaamheden zijn oorzaken hiervan. Ook de complexiteit vanwege de vele compartimenten waarin gewerkt moet worden speelt een rol. Met dit besluit stemmen eigenaren ermee in dat ook volgend jaar aan het leidingwerk wordt gewerkt. Uiteraard zodra de buitentemperatuur dit toestaat en de installatie uit kan.
DE STAPPEN NA DE BESLUITEN IN DE VVE VAN 11 APRIL 2023
Nu de besluiten zijn genomen, is het tijd voor de volgende stappen. Dat zijn er twee. De VvE kan niet meteen een partij aan het werk zetten. Want de eigenaren hebben namelijk nog 30 dagen de tijd om de rechter te vragen de besluiten te laten vernietigen. Als eigenaren deze stap zetten, heeft dit uiteraard gevolgen voor de planning en uitvoering.
Woonbron en de Technische Commissie gaan in opdracht van de VvE wel alvast op zoek naar één of twee partijen die na die 30 dagen snel met de uitvoering van de werkzaamheden kunnen starten.
Na de besluitvorming in de algemene ledenvergadering heeft een afvaardiging van de eigenaren een gesprek met de directeur van Woonbron voorgesteld. Het doel van dit gesprek was om te voorkomen dat er een verzoek tot vernietiging van de besluiten bij de rechter wordt ingediend. Een dergelijke procedure vertraagt immers de noodzakelijke werkzaamheden aan de verwarmingsinstallatie.
Na dit gesprek heeft Woonbron de particuliere eigenaren een voorstel gedaan. Dit voorstel houdt in dat Woonbron dit jaar en komend jaar zijn deel van de eigen bijdrage stort op de rekening van de VvE en de particuliere eigenaren uitstel van betaling van hun eigen bijdrage krijgen tot 1 maart 2025. Woonbron maakte het voorbehoud bij dit voorstel dat geen enkele eigenaar een verzoek tot vernietiging van één of meerdere besluiten in de algemene ledenvergadering bij de kantonrechter indient. De afvaardiging van eigenaren reageerde positief verrast op het voorstel en sprak complimenten uit voor de bedachte oplossing. Zij zijn vervolgens met het voorstel naar hun achterban gegaan.
Op 11 mei 2023 verstreek de termijn van 30 dagen. Geen enkele eigenaar heeft een procedure gestart bij de rechtbank met het verzoek tot vernietiging van de besluiten. De besluiten die zijn genomen tijdens de algemene ledenvergadering van 11 april 2023 zijn nu onherroepelijk. Dit betekent dat de VvE de voorbereidingen naar een opdracht tot uitvoering van de besluiten verder kan oppakken. In verband met het krappe tijdpad heeft de VvE in de afgelopen tijd hiertoe 2 verwarmingsspecialisten benaderd. Met hen wordt nu verkend of zij samen de werkzaamheden buiten het stookseizoen kunnen uitvoeren.
Om de aanpak zo snel mogelijk te kunnen uitvoeren, kregen 2 verwarmingsspecialisten opdracht. 1 doet het werk in de woningen en vervangt de radiatorknoppen en de ander gaat aan de slag met het ondergrondse leidingennet.
Aan het einde van de stookperiode 2022/2023 is de centrale verwarmingsinstallatie meteen uitgezet. Dat is nodig om de noodzakelijke werkzaamheden aan deze installatie te kunnen doen. Als eerste is begin juni 2023 het volledige cv-leidingennet gespoeld met een speciaal reinigingsmiddel. Vervolgens worden 1458 thermostaatknoppen vernieuwd in alle 234 woningen. Met de medewerking van alle bewoners lijkt het te lukken dat alle knoppen zijn vervangen vóór de start van het volgende stookseizoen. Beide maatregelen zorgen voor verbetering van de warmteafgifte van de radiatoren.
Wat troffen we onder de grond aan?
Bij het weghalen van de isolatie van de oude leidingen onder de vloeren, werd zichtbaar dat de leidingen niet overal in zo'n slechte staat waren als het rapport van het onderzoek deed vermoeden. Grote delen waren zelfs in uitstekende staat. In overleg met de Technische Commissie is besloten alleen de kwetsbare leidingen te vernieuwen en de aansluitingen te verbeteren. Dankzij alle medewerking van de bewoners van de begane grondwoningen is het gelukt om dit blok op te leveren. Daarnaast is in het ketelhuis een afsluiter gemaakt. Mocht er in de stookperiode een reparatie nodig zijn, dan is het niet meer nodig om alle woningen tijdelijk van warmte af te sluiten.
DE BESLUITEN IN DE VVE VAN 11 APRIL 2023
Tijdens de extra ALV op 11 april 2023 is unaniem ingestemd met werkzaamheden zoals voorgesteld in het onderzoeksrapport.
Leidingen
De horizontale leidingen onder de vloerluiken zijn kwetsbaar. Deze worden vervangen. Als het lukt vóór het stookseizoen 2023/2024 en anders in 2024. Ook worden de koppelingen van deze horizontale leidingen met de verticale leidingen vervangen en wordt het leidingnetwerk na de werkzaamheden gereinigd.
Radiatorkranen
Alle radiatorkranen (retourkranen) worden vervangen. Als eerste zijn de kapotte kranen aan de beurt vóór het stookseizoen 2023/2024. Daarna volgen de andere kranen.
Ketelhuis
De installatiedelen in het ketelhuis zijn in goede staat. De installatie heeft voldoende druk en capaciteit om alle woningen van warmte te voorzien. Wel worden vóór stookseizoen 2024/2025 verbeteringen doorgevoerd. Daardoor wordt het mogelijk om de verwarming per woonblok te kunnen regelen. Dat kan nu nog niet.
Offertes voor onderzoek
De VvE vraagt offertes op voor het doen van onderzoek naar de luchtstromen en isolatie van de woningen. Uit dit onderzoek zal blijken of de gevoelstemperatuur in de woning te wijten is aan beperkte isolatie, tocht en/of ventilatie.
Financiën
De Vereniging van Eigenaars (VvE) heeft op dit moment niet voldoende geld op de bankrekening voor het uitvoeren van alle werkzaamheden. Daarom is besloten dat alle eigenaren in 2023 en 2024 een extra bijdrage betalen aan de VvE.
Ook heeft de VvE besloten juridische stappen te zetten tegen Woonbron over de kosten van het aanpakken van de verwarmingsinstallatie.
Nog niet nodig
Daarnaast is besloten om verticale leidingen naar de woningen toe nu niet te vervangen. Want dat is nu nog niet noodzakelijk. Dat geldt ook voor de radiatoren in de woningen.
OVER DEZE VVE EN DE FEITEN OVER DE COLLECTIEVE VERWARMINGSINSTALLATIE
Over welk woongebied gaat het?
Het woongebied Oostblok, Stille Putten en Waterblok in de wijk Vrijenban in Delft bestaat uit 234 portiekwoningen. Woonbron is eigenaar van 178 (huur)woningen (november 2023). De overige woningen zijn koopwoningen. Daarom is er een Vereniging van Eigenaars (VvE). Deze is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van alle gemeenschappelijke delen van deze 3 woonblokken.
Hoe is de collectieve verwarming geregeld?
De collectieve verwarming wordt geregeld vanuit een centraal ketelhuis. Vanuit daar gaat de warmte via 3 hoofdleidingen naar de 3 woonblokken en de woningen van die blokken. De leidingen lopen door de fundering, die uit veel compartimenten bestaat. De leidingen zijn alleen te bereiken via de kruipluiken in de begane grondwoningen en de berging(sgangen).
Wie is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud?
Het beheer en onderhoud van de collectieve verwarming is een verantwoordelijkheid van de VvE. Na de oprichting van de VvE in 2008 heeft Woonbron in 2009 toegezegd voor eigen rekening nog enkele werkzaamheden aan de verwarmingsinstallatie uit te voeren. De uitvoering ervan zou nog even wachten in verband met de verwachte komst van een stadsverwarming. Bij het uitblijven van deze stadsverwarming zijn deze werkzaamheden uiteindelijk in 2013 en 2014 uitgevoerd. Deze werkzaamheden zijn verantwoord aan de eigenaren door ze als zodanig in de betreffende jaarrekeningen van de VvE te vermelden. Deze jaarrekeningen zijn door de VvE vastgesteld.
Overigens heeft de VvE in 2015 besloten de ketels van de installatie te vervangen. Dit is in 2016 uitgevoerd.
Is de verwarming kapot?
Nee, de verwarmingsinstallatie van deze VvE doet het. In oktober 2021 is er een grote storing geweest. Dit is daarna niet meer gebeurd. Net zoals in andere woongebouwen kan het voorkomen dat er in een woning iets kapot is. Zodra wij een melding krijgen, gaat de verwarmingsspecialist er dezelfde dag mee aan de slag. Soms kan het probleem meteen worden verholpen, soms duurt het langer. De bewoner weet dan wat de reden is waarom het probleem nog niet is opgelost.
In de media werd geschreven dat de binnentemperatuur niet hoger dan 13 graden zou worden. Dit is ons niet bekend. Onze dringende oproep aan die bewoners is om dit vooral en direct aan ons te melden. Alleen dan kunnen wij dit meten en als dat nodig is maatregelen nemen.
Ook stonden in de media beweringen dat de ketels een hogere druk niet zouden aankunnen en dat de installatie onjuist zou zijn aangelegd in de retourleiding. Deze beweringen zijn onjuist. Er zijn geen signalen dat de ketels een hogere druk niet zouden aankunnen en in de jaren 80 was het zeer gebruikelijk om de thermostaatkraan in de retourleiding te plaatsen voor optimale warmte.
Wel krijgen signalen dat sommige bewoners niet durven te verwarmen, omdat zij bang zijn de hoge stookkosten niet te kunnen betalen. Deze VvE heeft zijn aardgas ingekocht tot eind 2023 tegen het voordelige tarief. Bij normaal gebruik van de verwarming is er dus geen reden tot zorg.
Noot: Vanaf 1 januari 2024 gelden nieuwe tarieven. Daarover krijgen alle bewoners tijdig bericht.
Waar zijn wij voor de lange termijn mee bezig?
Hoewel leidingen in de regel een levensduur van 60 tot 80 jaar hebben (red. deze leidingen zijn ongeveer 40 jaar oud), zagen we tijdens een grote storing in oktober 2021 dat sommige delen van leidingen van het verwarmingssysteem kwetsbaar waren. Omdat de technische levensduur nog niet in zicht is, heeft de VvE logischerwijs nog niet gespaard voor deze vernieuwing. Daarom is Woonbron een traject gestart voor het creëren van draagvlak bij de andere eigenaren om het systeem eerder toekomstbestendig te maken. Woonbron kan en mag daar namelijk niet alleen over beslissen, dat staat in de splitsingsakte van de VvE.
Een verwarmingsspecialist heeft ter onderbouwing van de besluitvorming in de VvE globaal onderzoek gedaan naar de staat van de leidingen. Daaruit bleek dat een grote investering nodig was voor het toekomstbestendig maken. De reserve van de VvE was onvoldoende en van alle eigenaren werd een extra eigen bijdrage gevraagd. Tijdens een informatiebijeenkomst is dit toegelicht. De andere eigenaren besloten in de vergadering van 28 juni 2022 (nog) niet akkoord te gaan met deze investering.
Woonbron is toen meegegaan met de wens van de andere eigenaren om eerst een gedetailleerd onderzoek te laten doen naar de staat van de installatie. Voor het verstrekken van de opdracht voor dit gedetailleerde onderzoek is aparte besluitvorming nodig. Hiervoor heeft een Technische Commissie, bestaande uit eigenaren, samen met ons een voorstel opgesteld. In september 2022 ging de VvE akkoord met dit voorstel. Een onafhankelijk bureau onderzocht vervolgens de staat van de verwarmingsinstallatie. Eind februari ontving de Technische Commissie van de Vereniging van Eigenaars (VvE) het onderzoeksrapport. En in maart kreeg de commissie een toelichting van de onderzoekers op het rapport. Daarna formuleerde de Technische Commissie in overleg met de bestuurder stemvoorstellen voor de besluitvorming in de extra ALV op 11 april 2023.
Wat doet Woonbron totdat alle werkzaamheden zijn uitgevoerd?
We zijn ons ervan bewust dat het systeem kwetsbaar is. Daarom ondernemen wij verschillende acties zolang de werkzaamheden tot het toekomstbestendig maken van het systeem nog niet kunnen worden uitgevoerd.
We hebben met de verwarmingsspecialist afgesproken dat deze het systeem continu en met prioriteit in de gaten houdt tijdens het stookseizoen. Mocht er een storing zijn, dan komt de verwarmingsspecialist direct in actie. Dit is nog niet voorgekomen.
Bij onderhoud aan de installatie en bij reparaties of vernieuwingen in de woningen moet de hoofdleiding tijdelijk worden afgesloten. Daarom clustert de verwarmingsspecialist deze werkzaamheden zoveel mogelijk en voert deze uit als de buitentemperatuur niet beneden de 10 graden is. (Dit geldt uiteraard niet voor spoedreparaties) Woonbron informeert de bewoners hier dan vooraf over. En bewoners die dat willen, kunnen tijdens de werkzaamheden een elektrische kachel lenen.
Hoewel de verwarming het doet, krijgen huurders sinds oktober 2021 huurkorting. Dit doen we omdat we ons hard maken voor een toekomstbestendige aanpak en we tegelijkertijd weten dat zo'n traject lang kan duren in en VvE. De korting die wij geven is € 5 per verwarmd vertrek. Deze korting krijgen huurders ook buiten het stookseizoen.
In juni 2022 was er gedurende 2 dagen een team met vakmensen op locatie. Wie zich bij de klusbus aanmeldde voor een vocht- en of schimmelklacht werd gelijk geholpen. In de badkamerdeuren zijn meteen roosters gemaakt die voor een snellere afvoer van vocht zorgen. Daarnaast kregen bewoners voorlichting over een goed binnenklimaat door luchten, ventileren en het weghalen van gordijnen en meubels bij radiatoren. Hierdoor worden de woningen beter verwarmd.
Bij het ontbreken van een bewonerscommissie hebben wij onze maatregelen vooraf afgestemd met de Woonbond. Tegelijk hebben we huurders opgeroepen tot oprichting van een bewonerscommissie. Deze is sinds 2021 actief en laat zich ondersteunen door de Woonbond en sinds kort door de VBD, de huurdersraad die de belangen van de bewonerscommissies van Woonbron Delft behartigt.
Met nieuwsbrieven houden we bewoners op de hoogte van de stand van zaken.
Woonbron kan en mag niet zelf beslissen over het toekomstbestendig maken van de verwarmingsinstallatie. Dat is aan de VvE. We kijken uit naar de start van de werkzaamheden, want we werken graag mee aan het toekomstbestendig maken van de installatie. In de tussentijd verwachten we dat dit aan ons wordt gemeld als er problemen zijn met verwarmen van de woning. Alleen dan kunnen we dit oppakken. We willen zeker niet dat mensen in de kou wonen.
