Woningcorporaties staan voor grote opgaven als het gaat om betaalbaar, duurzaam en prettig wonen. Woonbron werkt daarom binnen verschillende projecten in Delft aan deze opgaven. “De urgentie is groot”, aldus Linda Schalkwijk, directeur bij Woonbron. “De regio Haaglanden telt 190.000 woningzoekenden en corporaties verhuren een kleine 9.000 woningen per jaar. Dat schuurt.”
Een verdubbeling van de bouwproductie van sociale huurwoningen, het wegwerken van E-, F- en G-energielabels en werken aan leefbaarheid in buurten. De Nationale Prestatieafspraken voor de volkshuisvesting zijn hard nodig om de huidige woningmarkt weer gezond te maken, maar vragen ook om een flinke investering van woningcorporaties. Met ruim 37.000 woningen in totaal en daarvan 7.500 in Delft is woningcorporatie Woonbron een grote schakel in het bereiken van die afspraken. Daarom heeft de corporatie de afgelopen jaren al verschillende projecten ontwikkeld én gerealiseerd.
“We hebben de landelijke prestatieafspraken vertaald naar een eigen portefeuillestrategie”, verduidelijkt Tjeerd Bal, assetmanager bij Woonbron. In die strategie hebben we doelstellingen voor beschikbaarheid en betaalbaarheid opgenomen. Onder andere dat we vóór 2033 750 woningen in Delft bouwen en dat we 75% van de sociale voorraad betaalbaar houden.”
De urgentie is groot. De regio Haaglanden telt 190.000 woningzoekenden en corporaties verhuren een kleine 9.000 woningen per jaar. Dat schuurt.
Om bij te dragen aan het verminderen van het tekort aan sociale huurwoningen, zoekt Woonbron constant naar kansen om nieuwe woningen te realiseren in Delft. “Nieuw Delft, ook wel bekend als de Spoorzone, bevatte aanvankelijk nog geen sociale huurwoningen”, legt Diderik Lock, ontwikkelmanager bij Woonbron, uit. “Hier hebben we na overleg met de gemeente en zorginstelling Pieter van Foreest het sociale woningbouwprogramma overgenomen van een corporatie die het project niet langer kon realiseren.
Ook voor ons was de ontwikkeling een flinke uitdaging, daarom zijn we blij dat de bouw medio 2023 is gestart. Pieter van Foreest en Woonbron laten hier respectievelijk een woonzorglocatie met 118 zorgstudio’s en 67 sociale huurappartementen bouwen.”
Deze samenwerking is een nieuwe manier van werken, benadrukt Linda Schalkwijk. “We hebben in Delft, net als in de rest van Nederland, te maken met vergrijzing. Daarom is het belangrijk dat er voldoende goede woningen zijn voor deze doelgroep. We zijn blij dat het in deze constructie kan.” Bijkomend voordeel is dat de woningen geschikt zijn voor het zogenoemde einde van de verhuisketen. Het project biedt straks aantrekkelijke woningen die een geschikt alternatief zijn voor één- of tweepersoonshuishoudens die nu nog in een grote eengezinswoning wonen. Tjeerd Bal: “Eén verhuizing aan het eind van de keten, brengt vaak meerdere verhuizingen op gang waardoor er elders ook weer ruimte komt voor starters.”
Daar waar Woonbron in Nieuw Delft ‘zelf’ heeft ontwikkeld, neemt de corporatie ook turn-key woningen uit. “Dat deden we vorig jaar onder andere in het Bethelpark in de wijk Buitenhof. Op de plek van het voormalig Bethel Ziekenhuis, naast het Reinier de Graaf Gasthuis, namen we 35 appartementen en parkeerplaatsen uit in een grote ontwikkeling van 351 woningen,” vertelt Diderik Lock. “Deze woningen zijn ideaal voor starters, kleine gezinnen en senioren.” Voor verwarming en warmwatervoorziening wordt gebruik gemaakt van restwarmte van het naastgelegen Reinier de Graaf Gasthuis.
We zoeken constant naar kansen om sociale huurwoningen toe te voegen in Delft.
Ook voor bestaande woningen heeft Woonbron in Delft inmiddels verschillende projecten lopen om zowel de duurzaamheid en energiezuinigheid van de woningen als de leefbaarheid in de buurt aan te pakken. Hierbij is de relatief grote woningvoorraad van Woonbron een voordeel. Linda Schalkwijk: “In april 2024 hebben de corporaties en de gemeente met verschillende (markt)partijen afspraken gemaakt over een warmtenet voor Delft. Woonbron maakt een deel van de woningen nu al geschikt voor dit warmtenet, zodat ze in de toekomst van het gas af kunnen. Doordat we veel appartementencomplexen in ons bezit hebben, kunnen we daarin snel grote stappen zetten. Uiteindelijk worden in heel Delft ongeveer 6.000 woningen aangesloten op het warmtenet, waaronder in de komende jaren 1.500 woningen van Woonbron. Dat is goed nieuws met het oog op duurzaamheid, maar ook voor de energierekening. Die willen we voor onze bewoners voorspelbaarder krijgen en betaalbaar houden.”
De Mozartflat in de wijk Buitenhof is een bestaand woongebouw van Woonbron in Delft dat klaar is voor een toekomstige aansluiting op het warmtenet. In 2022 werd hier een grote renovatie uitgevoerd. Daardoor hebben de woningen nu grotendeels energielabel A, wat bijdraagt aan het wooncomfort en een lager energieverbruik. De werkzaamheden zijn uitgevoerd in nauw overleg met de bewoners. “Bewoners krijgen in feite een compleet nieuwe woning terug”, zegt Tjeerd Bal. “Zelfs de verwarming werkt anders. Dat is best ingrijpend. Daarom gaan we bij zulke projecten met alle bewoners individueel in gesprek om ze te begeleiden bij het gebruik van de vernieuwde woning en om eventuele wensen in kaart te brengen.” “Doordat we bij dit soort projecten achter de voordeur komen, horen en zien we ook wensen of behoeften van bewoners waar wij als woningcorporatie niet altijd zelf iets mee kunnen”, vult Linda Schalwijk aan. “We vinden het echter wel belangrijk om bewoners dan te koppelen aan de juiste partij. Daarom zoeken we in zulke projecten waar nodig de samenwerking met zorg- en welzijnspartners.”
Het volgende grote Woonbronproject met het oog op verduurzaming en leefbaarheid is de Gillisbuurt. Deze buurt is onderdeel van het Nationaal Programma Wij West en heeft 655 huurwoningen, die voor het grootste deel van Woonbron zijn. “In de basis zijn dit heel aantrekkelijke woningen: een aantal met één en twee kamers, maar voornamelijk vier- tot vijf kamerwoningen voor een heel betaalbare huur en gelegen in het groen. Door de jaren heen is de leefbaarheid echter onder druk komen te staan”, legt Tjeerd Bal uit. “Zowel onze woningen als de buitenruimte van de gemeente zijn toe aan modernisering. We zijn hierover met de gemeente in gesprek, waarbij we een link leggen met het naast de Gillisbuurt gelegen Delfia-terrein. De geplande nieuwbouw op de voormalige voetbalvelden van Delfia wordt op termijn als vliegwiel gebruikt om, naast het moderniseren en aanbrengen van verbeteringen in de bestaande buurt, bij te dragen aan een prettige woonomgeving. Samen met bewoners en andere belanghebbenden werken we aan een vernieuwde Gillisbuurt.”
Belangrijk voor het slagen van dit project is ook de rol van de gemeente Delft. “We hebben elkaar nodig om aan de landelijke afspraken te voldoen”, benadrukt Tjeerd Bal. “De overheid schafte de verhuurderheffing af om corporaties meer investeringsruimte te geven om landelijke prestatieafspraken te realiseren. Het voordeel van de afschaffing van de verhuurdersheffing is grotendeels vervlogen vanwege de toegenomen belastingdruk, zoals een hogere aanslag van vennootschapsbelasting. Daarnaast zijn de bouwkosten de afgelopen jaren snel gestegen en blijven de huurinkomsten achter, waardoor elke investering om een goede afweging vraagt.”
We hebben elkaar nodig om aan de landelijke afspraken te voldoen.
“Uit het rapport ‘Opgaven en middelen woningcorporaties’ is al gebleken dat de regio Haaglanden als een van de eerste regio’s te weinig middelen zal hebben om aan de opgave te voldoen”, vult Linda Schalkwijk aan. “We moeten de komende tijd als corporaties en overheid samen dus goed bekijken wie wat kan doen om ook in de toekomst betaalbaar en prettig wonen te kunnen blijven garanderen. Wij doen wat we kunnen en nemen ons haalbare aandeel.”
Dit artikel verscheen eerder in Haaglanden Bouwt en Ontwikkelt 2024.
